アメリカ・フロリダ不動産に注目する5つの理由

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「生涯収入5億円倶楽部」として注目しているアメリカ、フロリダのネイプルズ(Naples)不動産。

なぜ、アメリカ不動産に注目しているのかをアメリカのGDPと経済、人口推移と住宅需要、不動産寿命が長いゆえの特徴、フロリダの税環境、外国人投資家の流入の点から改めてお話させて頂く。

1)アメリカのGDPと経済

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アメリカのGDPの推移は、IMFの予想に基づくと、

    2010年:14.9兆ドル
    2015年:18.2兆ドル
    2019年:22.1兆ドル

(出典:IMF – World Economic Outlook Databases (2014年10月版)

と拡大を続けることが予想されており、またシェールガスなど新しい産業が誕生したことで、シェールガス革命が、米化学業界に40万人の新たな雇用を生み、全体として1,320億ドルの経済効果があるとされている。

2008年のリーマン・ショック後は、いっきに職が無くなったけれど、2014年9月には、248,000の職が追加されて、2008年7月以來の6%以下の失業率は5.9%にまで回復している。今後も安定的に職業が増えることが予想されている。

2)アメリカの人口推移と住宅需要

人口ピラミッド・世代別の数字を見てみると、2015年と2025年で、2億5千万まで人口が増加することが予測されており、世代別の人口分布に大きな変化が訪れない。

つまり、2015年時点で人口プラミッドの高い割合を占める50歳から59歳までと20歳から29歳までの世代が、10年後、60歳から69歳、30歳から39歳になり、リタイアメント生活を開始したり、結婚して、家族ができ自宅を購入するなど、不動産市場が安定していることが予想される。

さらに、先進国の中で人口が唯一増加するアメリカで、賃貸不動産と販売用不動産の数を見た時、あきらに人口ベースで需要を下回っていることから、投資家にとって不動産投資市場として、よい要素となっている。

賃貸世帯数は、2005年3386万→2010年3771万で380万世帯増加し、2015年は 4592世帯で10年より820万世帯の増加見込。

3)アメリカ不動産の寿命が長いゆえにわかること

アメリカ不動産は、木造が9割以上だが、物件の寿命も長く、資産価値も高いという特徴があるが、投資家にとって大きなメリットがある。

それは、物件の取引価格を確認することができることだ。不動産エージェントは、「Residential REALTOR Report」という物件取引明細を取り寄せることが可能となっており、物件が過去にどういった形で取引されたかがわかるようになっている。

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過去の取引価格が明確になっているのだ。

取引量の多いエージェントは、周辺の不動産情報をたくさん保有しているので、現状の市場価格がどういった状態なのかが手に取るようにわかっている。

これから購入を予定している物件そのものがシングルオーナーで過去に取引がなかったとしても、周辺で同じようなスペックの建物の情報を収集することで、シュミレーションすることが可能になる。予測ではなく、過去の実データに基づいたシュミレーションが可能となっている。

4)フロリダの環境が整っているので、移住者が多い

日本も国と地方の税金があるようにアメリカでは国と州により税制が規定されている。

ただ日本と違うのは、アメリカは州によって税制に大きく違いがあることで、州を移動することにより税負担を軽減できる環境になっている。

例えば個人所得税をみてみると、ニューヨーク州、ニュージャージー州は9%、イリノイ州は3%、これに比べてフロリダ州は0%。

法人税は、ニューヨーク州、ニュージャージー州、イリノイ州に比べて、フロリダ州は約半分。

企業の本社を移転するだけで、法人税を半分に、そして個人所得税を0になるということで、賢明な経営者ほど拠点をフロリダ州に移転していることになる。

そのため、アメリカ全土での富裕居住者数ランキングNo1にフロリダがなっている。

5)外国人のフロリダ不動産への投資が15億ドル超え

外国人のフロリダ不動産の購入金額が、2013年6月時点で、64.3億ドルを超えて、2014年6月で、79.7億ドルになった。

国内の不動産売上の実に17%を占めているのが、フロリダ不動産になっている。

非居住外国人のフロリダ不動産購入の32%がカナダ人によるもの。

イギリス、フランス、ドイツなど西ヨーロッパが24%、ブラジル、ベネズエラなど南アフリカが23%の人が購入しており、10%がアジア圏で、その内6%が中国人により購入されている。

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カナダやヨーロッパからの資金流入が加速しているのには、フロリダでの不動産投資が資産保全手段の1つとなっているためでもある。

元々ヨーロッパの資産保全として有名なのは、匿名銀行口座を保有することができるスイス、そして、リヒテンシュタイン・ルクセンブルクなどであるが、昨今のテロ組織に関するマネーロンダリング調査や国際調査報道ジャーナリスト連合(ICIJ)により公開された富裕層リストによって、秘匿性をもった形で資産を保有することが難しくなった。

制度が変更になる可能性、そして国家による保有資産調査など不安要素が多々あることから、法律と制度が整備されていて、今後も人口が伸び、経済が拡大するアメリカ。そして、資産価値が上昇するであろうフロリダ不動産に資金が移動している。

外国人によるアメリカ不動産購入の25%は、フロリダ不動産になっている。フロリダの戸建て、コンドミニアムを含む販売個数は、2013年7月から2014年6月までに、26,500ユニット成約しており、賃貸目的、休暇利用とバケーションレンタルのための目的で、購入している2008年から比較すると14%アップしている。

こういった理由から、今のタイミングでアメリカのフロリダ州、その中でもネイプルズ(Naples)周辺の不動産に注目しているのだ。

追伸

ネープルズ(Naples)の物件画像や動画、シュミレーションを掲載したレポートが仕上がった。アメリカ不動産、そして現在注目されているネープルズ(Naples)知る上でご活用頂きたい。
【ネープルズ(Naples)現地レポート】

photo credit: camflan via photopin cc

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