現役サラリーマンの投資効率を最大化する減価償却

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「生涯収入5億円倶楽部」として注目しているアメリカ、フロリダのネープルズ(Naples)不動産。なぜ、現役サラリーマンにとって有利な環境が整っているのかをシュミレーションを含めお話させて頂く。

不動産所得の会計上の赤字を最大化するなら、木骨モルタルや木造で築22年経過したものが望ましい。しかしながら、日本では22年以上経過した木造住宅は、建物の価値が低いため、節税の効果は限定的だ。実際に売却時にも銀行から評価をされなかったり、建物の価値はゼロと評価されてしまって、土地代だけになってしまうケースがある。

これに対して、アメリカ不動産の最大のメリット。まず、アメリカでは、住宅不動産における木造建物の比率が約9割と高い割合を占めており、不動産価値評価時に木造だからと評価が低くなることがない。また、アメリカでは古い木造不動産でも、手入れやリフォームがしっかりされていれば、新築と同等の価格評価を受けることが出来る。

そして、土地価格が高い地域を除き、建物と土地の比率が80%:20%、実際ネープルズ(Naples)でも建物比率が、80%、90%の案件があり、減価償却を最大化することが可能となる。一部ベイエリアなどでは、50%など割合が低いものがあるが、各案件ごとに確認することができる。

「それはアメリカだけの話で、日本は関係ないのじゃないの?」

と疑問に思われるかもしれないが、日本の税制では、日本居住者の所有する不動産に関して、国内・国外の区別はない。つまり、アメリカ不動産の減価償却など必要経費を日本で申請することが可能で、計算上赤字の場合、他の所得から差し引くことができてしまう。

日本で、必要経費として申請が可能なのは、不動産収入を得るために直接必要な費用で、ローン金利(土地分は不可)、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費となっている。

アメリカ不動産は、まさに現役サラリーマンとして、高い給料に対して多額の減価償却という会計上の損失をもたらし、かつ資産価値向上と、毎月のキャッシュフローをもたらす不動産ということができるのだ。

 

年収400万円と年収700万円のシュミレーション

39歳の現役サラリーマン、既婚、子供1人でシュミレーションしてみると、

アメリカ不動産120,000USDの1ベットルームを購入した場合

    築年数:1965年

    物件価格:120,000USD
    ・土地の価格:24,000USD
    ・建物の価格:96,000USD

    必要経費  :3,950USD

    銀行融資 :60,000USD
    売主ファイナンス:24,000USD
    自己資金 :39,950USD

給与収入だけで、税金・控除などを計算すると、

    ◯年収400万円の場合→税率:5.07%

    給与所得控除 :1,340,000円
    配偶者控除  :380,000円
    扶養控除   :0円
    社会保険料控除:556,520円
    生命保険料控除:0円
    基礎控除   :380,000円
    控除額合計  :2,656,520円
    課税所得   :1,343,480円
    所得税    :68,585円(20.420%)
    住民税    :134,348円(10%)
    納税額    :202,933円

    ◯年収700万円の場合→税率:8.39%

    給与所得控除 :1,900,000円
    配偶者控除  :380,000円
    扶養控除   :0円
    社会保険料控除:973,910円
    生命保険料控除:0円
    基礎控除   :380,000円
    控除額合計  :3,633,910円
    課税所得   :3,366,090円
    所得税    :250,878円
    住民税    :336,609円
    納税額    :587,487円

加速度減価償却のシュミレーション

便宜的に1ドル=100円で計算すると、

01_04_13_12

    建物の価格:96,000USDを
    1年に24,000USDずつ=240万円を
    4年の加速度償却を日本で申請することが可能で、


    ◯400万円の場合
    →税率:0%

    控除額合計  :5,056,520円
    課税所得   :0円
    所得税    :0円
    住民税    :0円
    納税額    :0円


    ◯700万円の場合
    →税率:2.08%

    控除額合計  :6,033,910円
    課税所得   :966,090円
    所得税    :49,319円
    住民税    :96,609円
    納税額    :145,928円

    となる。

この数字は、あくまでシュミレーションなので、実際に活用する際には、各税率および顧問税理士さんに詳細を確認頂くことになるが、納税額を大幅に削減することが可能となってしまう。年収が大きくなればなるほど、節税額が大きくなる。

銀行融資と売主ファイナンスを利用することで、極力自己資金を少なくした形で、本来税金として払っていたお金を将来的に安定したインカムを生むことが期待できる不動産に回ることができる。

年収400万円の場合は、加速減価償却で、年に5.07%、さらにそこに物件の利回りがプラスされることになる。

1年目:6% 2年目から9%とした場合、
4年間で、5.07%×4年+6%+9%×3=53.28%の利回りを期待することができてしまうのだ。

これは、円ベースでのシュミレーションになるので、為替相場の推移によって利回りが影響を受けることになるが、日本銀行の量的質的金融緩和により、2020年のオリンピックに向けて円安傾向が継続していく中で、強いアメリカドルで安定収入を得ることができるのは、今後資産を構築していく上で強力な手法になると「生涯収入5億円倶楽部」として考えているのだ。

追伸

ネープルズ(Naples)の物件画像や動画、シュミレーションを掲載したレポートが仕上がった。アメリカ不動産、そして現在注目されているネープルズ(Naples)知る上でご活用頂きたい。
【ネープルズ(Naples)現地レポート】

photo credit: naplesrealestate via photopin cc

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