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セブ・8ニュータウンインスペクション報告書

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「生涯収入5億円倶楽部」メンバーも多くが購入しているフィリピン・セブのコンドミニアム「8ニュータウンブルーバード」(8 NEWTOWN BLVD)。

フィリピンセブで有名な五つ星リゾートホテル、シャングリラ マクタン アイランド リゾート & スパ(Shangri-La’s Mactan Resort & Spa)に隣接している敷地の特別区に新たに建設されている。

クラスター1からクラスター4まであるのだが、1→3→2→4の順で工事が進み、クラスター1の完成ユニットでは、引き渡し連絡がオーナーに順次入っている。

孔明さんは、クラスター1、最上階の角部屋を、2部屋1つにコンバインする形で購入している。株の「居合抜き」で抜いた金(カネ)を、そのまま入れる+α。昨年末に現金一括で支払っていたが、完成したユニットの「インスペクション報告書」が、管理会社からあがって来た。

報告書によると、部屋の全体の仕上がりは整っていたが、細かい点の修繕必要箇所が多々見受けられたということで、再度デベロッパーに対して、修繕・改善を依頼しているとのこと。

管理会社から頂戴した、『主な修繕箇所一蘭』をそのまま転記すると・・・。

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    『主な修繕箇所一覧』
    *玄関付近*
    ・表札、インターホン、コンセント差込口、ライト ⇒クリーニング
    ・のぞき穴内、汚れあり

    *リビング・ダイニング*
    ・ダイニングテーブル染みあり
    ・テレビラックの蝶番、錆びあり
    ・床タイルのグラウティング汚れ

    *セパレートバスルーム・トイレ*
    ・カラン設置水平に・洗面台下、水漏れあり
    ・浴槽縁シーラント汚れあり
    ・ライトクリーニング

    *主寝室*
    ・ドアにペンキ汚れあり
    ・キャビネット扉の建付け要調整
    ・キャビネット内汚れあり

    *主寝室バスルーム*
    ・ドア建付け要調整
    ・ティッシュホルダーの設置場所変更
    ・天井に染みあり
    ・ライトクリーニング
    ・浴槽縁シーラント汚れあり
    ・トイレ便器汚れあり

    *主寝室バルコニー*
    ・ライト取替え

    *寝室2*
    ・天井、壁にひび割れあり
    ・エアコン表面クリーニング
    ・キャビネット内、染み・傷あり
    ・キャビネット扉の建付け要調整
    ・窓のフレームに傷あり

    *寝室2バルコニー*
    ・ドア縁に染みあり
    ・床縁にひび割れあり
    ・ライトクリーニング

    *キッチン*
    ・換気扇要固定
    ・キャビネット上部、開閉時に雑音あり
    ・キャビネット下部、扉に傷、ひびあり
    ・天井、壁にひび割れあり
    ・キャビネットの下部分、要固定

    *写真・小窓に染みあり、隙間あり

    *メイドルーム*
    ・壁に汚れあり
    ・ドア要調節
    ・トイレのふた要調節
    ・トイレタンク裏、クリーニング

    *その他*
    ・洗濯機置き場の換気扇に錆びあり
    ・洗濯機置き場の排水、詰まりあり
    ・ブレーカー1箇所上がらないところあり

以上、
「インスペクション報告書」内に記載されていた「主な修繕箇所一覧」より抜粋。

新興国フィリピン・セブという本来劣悪な環境にも関わらず、できるかぎり日本のクオリティと遜色ない品質を目指す!・・・と、管理会社の意思が添えられているが、それぞれの修繕箇所が、事細かくチェックされていて、「神対応!」と言えるのではないだろうか。

セブのエメラルドグリーンの海を一望できる窓の眺め。

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バルコニーから下をのぞくと、5階のロングプールを見渡すことができる環境。

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デベロッパーであるメガワールドが「街(タウン)」として開発している敷地の中に立地する代表的なコンドミニアム。

「街(タウン)」が完成すると、居住用コンドミニアムの他に、ビーチリゾートホテルをはじめ、オフィスビル、レストラン街も併設される、マクタン島最大の不動産開発プロジェクトになっている。

投資に確実ということはないが、現地調査によると、同時期に建設されたコンドミニアムと比較して、該当コンドミニアムの、物件自体の評価は非常に高くなっているとのこと。

購入しているメンバーにとっては、嬉しい情報ではないだろうか。

名義を変えないで転売可能な「インハウスローン」

コンドミニアムを購入する方法としては、全額を一括現金払いの他に、フィリピンの商慣習に従って、物件購入価格全体の約55%は、物件完成前に積立型にして、残金約45%を「現金一括払い」で購入する方法。

そして、デベロッパー自体が用意するローンである、「インハウスローン」を組む形で、残金45%をチビチビと60回などに分けてフィリピン現地銀行の小切手で、支払い続けるという方法などがある。

フィリピンの「インハウスローン」は5年かけて60回・・・小切手を60枚切る形で、年間12%の金利がかかってしまう。

けれども、「8ニュータウンブルーバード」の物件購入で、諸条件をクリアすることで容易に取得できるフィリピンのリタイアメントビザ「SRRV」があると、インハウスローンの金利が、12%ではなく9%になる。残金45%に対しての「インハウスローン」なので、残金支払の段階では、物件価格の55%位は、既に支払いしていることになる。

ということは、物件価格から比較すると、約半分4%から6%の金利と同じ。仮に年間実利5、6%位で賃貸運用することができれば、「行って来い!」することができるわけだ。

そして・・・「インハウスローン」の最大のメリットは、なんといっても、「名義を変えないで転売可能なので売却時の税金がかからない!」こと。。。

ということで、目的やキャッシュフローによっては、残金「現金一括」で支払うよりも、「インハウスローン」の方が、使い勝手が良い!とも考えることも可能である。

ただ、「インハウスローン」には、デベロッパー側での上限があるので、いまから利用できるかは、確認が必要になる。

例えば、スタジオタイプ・40.3平米3,842,605ペソのユニットの場合。1フィリピンペソ=2.78円での計算だと、

55%=2,113,432ペソ(5,875,343円)
45%=1,729,172ペソ(4,807,098円)

約480万円を、インハウスローンを利用して、5年かけて返済していくことになる。

ちなみに、同ユニットのデベロッパー現在価格は、4,803,256ペソ(13,353,051円)完成前に資金が不足して、販売当初の価格で転売に出されているため、割安になっているケースに該当する。

フィリピンには引き続き注目

先日、ジョホールバル入りされていたミスターZ。御方はついここ数年間で、日本の株式市場から◯◯億円を抜き去り大富豪となり国外へ高飛び。

掴んだ多額の現金を下に、投資用で日本人が購入した、不動産の中で、支払えなくなったものを徹底的に安く買い占めているのであるが。

実はミスターZが、特に気合を入れて、拾いまくっていた物件の一つが、今回のこの物件だったりする。

なんでも、僕の物件と同じフロア含めて、数十部屋単位で既に購入していらっしゃるとか。。

金(カネ)を掴んだら、現金で置いておくのではなく、「不動産物件にして沈めておく」。。北の物販大富豪、剣聖北野会長も、大暴落の度に、「必殺辻斬り」で、相場から大枚を掴みとり、不動産に沈める。。・・・これを繰り返して来られた、御方であるが、やはり、大富豪になるための重要なセオリーでもあるようだ。

僕たちは、剣聖や剣豪たちと比べると、まだまだヒヨコレベルの剣客で。可愛くチョビチョビ。。・・・という感じであるが、「株で大枚掴む→ワケあり不動産に沈める」単純でありながら強い戦略術は、非常に参考になる。矛先としては常に、フィリピンは重要エリアの一つとなっている。

理由としては、1950年代の日本と同じように、若年層の数が多い、綺麗な人口ピラミッドが形成されており、2040年には、1億4,000万人まで増加が見込まれていること。

2004年以降、平均9%から13%程度で上昇を見せている不動産市場。今後も、安定的に価格の上昇が見込まれること。

人口の10%=900万人が、海外出稼ぎ労働者(Overseas Filipino Workers=OFW)として活躍しており、外貨で収入を得てフィリピン国内に仕送りすることで、旺盛な国内消費につながっていること。

などが挙げられる。

仮にこの先、通貨や株式とかに何かがあったとしても不動産に分散投資しておけば、非常に心強い!フィリピンは、アジア各国の中では、唯一・・・とも言ってよいほど、諸事情により「不動産バブル」がまだ本格的に起こっていない国。今後もまだまだ熱いと考えている。

真田孔明の原点がここに
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