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「孔明式」サラリーマンが勝てる海外不動産投資の兵法(応用篇)

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「孔明式」サラリーマンが勝てる海外不動産投資の兵法(応用篇)

勝てる不動産投資をし続けたいのなら、これからお話することを、しっかりと確認頂き、実際の不動産投資の活動の中で生かして頂きたい。

「孔明式」サラリーマンが勝てる海外不動産投資の兵法。インカムゲイン、キャピタルゲイン、為替差益による、トリプルゲインの法則に加え、もう少しだけディープに掘り下げて行く。

これからの時代に不動産投資で勝つためには、「勝てる場所でしか戦わない」ということが重要だ。

けれども実は、勝てる場所の選定をして行くと、トリプルゲインを狙える海外不動産投資ができる可能性のある場所を探して行くと、地球上広しと言えどもその国、その場所は、かなり限定されて来てしまう。

その中でも良い物件はごくごく僅かな物件に限られてしまうのだ。

なぜなら、これからお話する9つの条件を全て確認しながら、選定して行かなければならないのだから。

どの国の、どの地域の、どの不動産物件に投資をすれば勝てるのか?

トリプルゲインが期待できる海外不動産投資。

  • 家賃収入によるインカムゲイン
  • 売却益によるキャピタルゲイン
  • 為替差益によるゲイン

・・・このトリプルゲインを実現化をさせるために大切なことは、予めトリプルゲインが起こりうる可能性を秘めた国・場所・案件でのみ、海外不動産投資を行うことだ。

当然、1970年~1990年頃の日本を彷彿させる、人口の増加、継続したインフレ、急スピードで整備され続けるインフラ、これらの現象が起こっている高度成長期の最中の、新興国で投資することは大前提。

けれども、非常に現実的な話をさせて頂くと、他にも、いくつか考慮しなければならない、確認事項が合計9つあるのだ。

これから海外投資に臨むにあたり、非常に大切な部分なので、しっかりと、確認して頂きたい。

その1, 不動産投資のルール・環境はあるのか?

将来性の面から見て、どんなに魅力的な可能性を秘めていたとしても、不動産投資における、しっかりとしたルール自体が、その国に存在しないのでは意味が無い。

ゲームルールの無いゲームがゲームとして成り立たないのと同じで、ルールの無い場所では、そもそも投資は成立しないからだ。

今、高度成長期真っ只中の新興各国には、日本や他の投資先進国では、当たり前のルールが、当たり前じゃない場合がある。

例えば、その国の国民に対しては、ルールが法律と連動してしっかりとあるが、僕たち・・・その国にとっての外国人に対しては、ルール整備が法律でされていなかったり、外国人(個人・企業)名義で不動産を所有できなかったりと。

この場合、どんなにその国の不動産物件が魅力的だったとしても、投資をしてはならない。まだ、裏技の類を使いこなせない、海外不動産投資の初心者だとしたら、なお更である。

その2, どのような不動産物件に投資するのか?

僕たち外国人が、投資対象国において、どのような物件に投資すればいいのか?

  • マンション(コンドミニアム)?
  • 戸建物件?

僕たち外国人にとっては、マンション・・・海外ではコンドミニアムと呼ばれる物件の方が、投資しやすい。戸建物件は、管理の面から見て素人や個人にはあまり向いていない。

また、コンドミニアムへの投資でも、具体的に、どの地域の、どのデベロッパーが企画しているコンドミニアムに投資するのか?新築なのか?中古なのか?

国の文化水準によって、建築方法による耐久性、そして管理方法が異なる。

ここはしっかりと、現場・実物を目でオンサイト確認しながら、現地に詳しい人に確認しておかなけばならない。

その3, 不動産物件の市場での流動性はあるのか?

不動産物件の市場での流動性・・・キャピタルゲインを得るための、売却時に大きく関わってくる部分だ。

将来的に、どんなに国・場所が成長しても、「いざっ、売却っ!」となった時、買い手が全くつかないのでは意味が無い。

法律的にも、市場的にも、銀行融資のサポート的にも、売買を前提とした仕組がしっかり整っているかどうか?確認する必要がある。

時として、超格安物件というのは、安いなりの理由があったりする。外国人から見たら気づかない理由から、現地の人から見ると最悪な場所、過去にいわくつき、その国特有の生活慣習、駄目駄目デベロッパー、他・・・実際に挙げだしたらキリが無い。

これらを全てクリアした、流動性のある物件のみに投資しなければならないことは、どこの国の不動産投資でも共通部分である。

その4, 海外ー国内に資金は継続的に移動できるのか?

現在投資すべき国、往々にして新興国に限って、海外からの送金、銀行での入金が難しかったり、再度国外に出すときに困難だったりと、お金の移動が不便な場合がある。

不動産投資は、海外といえど、銀行融資を活用したとしても、最低でも総投資額が数百万円台・・・という、比較的大きなお金を動かすことになる投資だ。

資金の移動が、難しいとしても、最低限の解決方法があるかどうか?物理的に可能かどうか?これは、非常に重要なポイントとなる。

その5, 不動産購入の目的で、外国人でも銀行借り入れできるのか?

不動産を投資として購入る上で、不動産を担保に借り入れができるのか?融資をしてくれるのか?

これも、手持ち現金の少ない、僕たち現役サラリーマンにとって重要になる。

不動産購入目的で、現地の銀行が外国人である僕たちに対して、お金を貸してくれる
不動産を購入するための資金を、全額頭揃えて一度に用意する必要が無い・・・ということは、それだけ少ない手持ち資金で、有利に投資スタートさせることが、できることになる。

物件価格に対してなるべく大きな%で、なるべく低い金利で、なるべく長い期間で、お金を貸してくれるかどうか?

合計何軒の不動産物件購入まで融資をしてくれるのか?

この条件次第で、その後のストーリーは変わって来る。

その6, 不動産売買と家賃収入における税金のルールはどうなのか?

税金のルールは国によってまちまちである。不動産物件の購入時に税金がかかったり、家賃収入を得た時に税金がかかったり、売却時に税金がかかったり・・・と。

毎月の家賃収入によるインカムゲインにしても、不動産物件売却時のキャピタルゲインにしても、不動産投資は資産を増やしたり、利益を得たりする投資活動。

そこには、その国の税制に沿う形で、税金が密接に関わってくることになる。

不動産投資をする国々の、不動産投資にまつわる税金ルールは、予め把握しておく必要がある。

その7, 通貨間対比での為替差益は期待できるのか?

当然、海外不動産投資は、日本円のままではできない。

自分がメインで所有している通貨から、不動産投資を行う国で流通している通貨に、両替してから投資する必要がある。

よって、現地通貨の投資資金を用意する場合、日本円を始め、元となる通貨と不動産投資を行う国で流通している主要通貨との為替を考慮する必要がある。

投資をした後で、実際に毎月の家賃収入によるインカムゲインを獲得する時にも、不動産物件売却時にキャピタルゲインを獲得する時にも、投資の原資となった通貨と、不動産投資を行った国の通貨の為替の変化具合が、投資利回りに関わってくる。

海外の不動産に外貨で投資をすることで、トリプルゲインを狙う場合。不動産を投資する国で流通している通貨が、対・日本円で将来どうなるのか?元となった通貨でどうなったのか?長期的な視点で、予測する必要がある。

自らの自己責任において、対・日本円や元通貨と比較して、将来的に為替差益を得られそうな国に、投資するのが当然ベター。海外不動産投資で、トリプルゲインを得るための、重要ポイントである。

その8, 投資した不動産物件が確認しやすい距離にあるのか?

不動産投資で結果を出すための、重要なマインドセットの一つに、現場・実物・本人・・・オンサイト。というものがある。

海外の現場で、不動産という実物に、現地に住む本人たちから情報を得ながら、自己責任に基づいて投資をする。これが、適切な不動産に投資するために必要なマインドセットの一つだ。

現場・実物・本人から得た情報を頼りに、自己責任に基づいて選択・決断する。

仮に他のどんなに条件が揃っていたとしても、もしも、今住んでいる場所の、地球の真裏に投資物件があったとしたら、現場・実物・本人からの情報を得るためには、沢山の時間とお金がかかってしまう・・・

不動産売買契約の時、銀行融資の時、賃貸として入ってくれた方が変わった時、急遽現地に赴かなくてはならない万が一の時。

物理的に距離があると何かと不便である。すぐに駆けつけられないことによって、問題が大きくなり、大きな損を被る恐れもある。

逆に、大きなチャンスを逃してしまうことも。

自分が住んでいる場所を考慮し、実際に現場・実物・本人の確認がしやすい場所かどうか?これを考慮して不動産投資をする必要がある。

その9, 信頼できる、力のある、不動産エージェントはいるのか?

不動産の売買や賃貸付をサポートしてくれる、信頼できる、力のある、現地不動産エージェントがいるかどうか?

海外投資においては、ここが意外と、一番重要だったりする。特に、時間的な自由があまり存在しない、現役サラリーマンの「生涯収入5億円倶楽部」のメンバーとしては重要である。

逆にこの部分がしっかりしていれば、1~8までの確認事項の多くは、全てエージェント任せにしたりできる可能性も高くなる。

その国の住人ではない、外国に住む外国人の僕たちにとって、人生を左右すると言っても過言では無い。投資サポートしてもらうエージェントの良し悪しは、不動産投資において死活問題ともなる。

重要なのは信頼性。どこの国にも、人を騙そうとする人は沢山いる。日本語が話せるから・・・日本人だから・・・と言って、会ったばかりの人を、そう簡単に人は信用してはない。

不動産投資は、どんなに不動産相場が安い国での投資だったとしても、基本、総投資額が数百万円以上。僕たちにとっては大きな規模の現金を使って、エージェントを信用してサポートしてもらいながら、投資することになるのだから、ここは非常に重要な部分だ。

また、不動産投資において、本来知らなければならないことは、沢山ある。。。山のようにある。

例えば・・・言葉、法律、税金、土地勘、物件選定、資金移動、銀行借入、返済、契約、家賃管理、売却管理・・・他、挙げだしていったらキリが無い。

住み慣れている、日本の中でさえ、調べ上げるのは骨の折れることなのに、海外不動産投資では、国ごとに異なるルールや環境。

それこそ、全てを自分一人で調べながら、不動産投資をしようとしたら、・・・途中で挫折。いつまで経っても実現化でき無い。

一から調べ物をしたり、現場に出向いたり、・・・そうこうしている内に、勉強代がかさんでいってしまう。

失った時間はもう戻らない。そんな暇があったら、副業ビジネスして現金稼いでいた方が早い。本末転倒の結果しか得られないのだ。

また、現地にオフィスが無い、日本にしかオフィスが無い・・・。現地スタッフもいない。活動拠点は日本国内のみ。それなのに、海外不動産投資をうたっている。日本国内にこの手の業者は沢山いるが、こんなエージェントも絶対駄目である。

そもそも、不動産投資の重要なマインドセット、現場・実物・本人に大きく反する。日本にいながら、日々変わっていく現地の情報を、どうやってタイムリーに、知ることができるのだろうか?少し考えてみれば、容易にわかること。

上記を全て網羅した上で、さらに重要なのは、そのエージェントの代表、社長やオーナー自身が、不動産投資を長年やっていて、更に圧倒的に儲けているか?というところだ。不動産紹介ビジネスで稼ごうとしているだけのエージェントは駄目。

元々、僕たちに紹介できるほど良い物件だったら、その本人も真っ先に、同じ物件を購入しているはず。僕の住んでいた中国広東省でもよくあったのだが、

業者:「これは良い。お勧めの物件です(中国語)。」

孔明:「あなたは購入したんですか?あなたは不動産投資してますか(中国語)?」

業者:「いいえ、私は購入してませんし、投資用不動産は持っていません。でもお勧めなんです(中国語)。」

・・・などと、全く意味不明な答えが返ってきたりする。

不動産投資は、自分たち自身が不動産投資を実際にやっていて、なおかつ、圧倒的な結果を出しているエージェントからでないと購入しては駄目。

例えば、話は飛んで、海外とI.T.を活用したビジネスの世界。もしも僕自身が海外とI.T.を活用したビジネスをやっていない。もしくは、やっていたとしても、儲げていない人間だったとして、そんな僕があなたに、

孔明:「海外とI.T.をこのように複合的に駆使することで稼げます!」・・・などと声を大にして言ったとしても、説得力は無いはずだ。

不動産投資も、全く同じこと。僕たちの目的は、あくまでも儲けること。不動産投資で儲けること。

その場合、エージェントの社長やオーナーが、自己責任で自分のための不動産投資をしていなかったら、不動産投資で儲けてなかったら、そのエージェントを、絶対使ってはいけないのは当然だ!

投資したことない人、さらには儲けられない人から聞いた情報では、儲けられない。

ここの部分は、海外とI.T.を活用したビジネスでも、海外不動産投資でも、全く同じ部分である。

そして、最後に重要なのは、集団の力、資本の力でその不動産物件の投資ができているかどうか?たとえば、僕が一度購入すると決めた不動産物件は、僕をフォローしてくれている投資仲間たちが一斉に購入をしてくれる。

すると、その不動産物件に対して大きな影響力を与える事ができる。こうした時に初めて、「交渉力」というものが出てくるのだ。

その他にも、不動産完成後の内装や家具、管理面でも、仲間内で買い占めができているかどうか?これは死活問題となる。

日本国内では無い、僕たちのメインフィールドでは無い、アウェイの場所での投資活動になるからこそ、日本人として、仲間内で、全て買い占める勢いで、同じ場所を購入する。

この時に本当に勝てる不動産投資に臨むことが出来るのだ。そして、この買い占めを前提に行動することが出来る、そのためのサポートをしてくれる、本当の力のある現地エージェントとガッチリと組む形で投資活動をする必要がある。

トリプルゲインが期待できる海外不動産投資。

  • 人口の増加
  • 継続したインフレ
  • 急スピードで整備され続けるインフラ

加えて、9つの確認事項。

その1, 不動産投資のルール・環境はあるのか?

その2, どのような不動産物件に投資するのか?

その3, 不動産物件の市場での流動性はあるのか?

その4, 海外ー国内に資金は継続的に移動できるのか?

その5, 不動産購入の目的で、外国人でも銀行借り入れできるのか?

その6, 不動産売買と家賃収入における税金のルールはどうなのか?

その7, 通貨間対比での為替差益は期待できるのか?

その8, 投資した不動産物件が確認しやすい距離にあるのか?

その9, 信頼できる、力のある、不動産エージェントはいるのか?

以上、「孔明式」サラリーマンが勝てる海外不動産投資の兵法。

大切なところなので、トリプルゲインの不動産投資、勝てる不動産投資を実現化させるために、しっかりと確認して、自らの資産構築に生かして頂きたい。

真田孔明の原点がここに
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