LLCを活用したアメリカ不動産保有とパススルー税制

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「生涯収入5億円倶楽部」として注目しているアメリカ不動産。

築22年以上経過した木造のアメリカ不動産を購入することで、建物評価額部分を4年間で加速的に減価償却することができる。現役サラリーマンにとっては、経費として申告することで、給料所得などから差し引き、税負担を軽減することができる。

というお話をさせて頂いたが、今回は、アメリカ不動産をアメリカ現地法人LLC(Limited Liability Company)で所有する場合についてお話させて頂く。

    ◯LLC(Limited Liability Company)
    LLC=Limited Liability Companyの略、有限責任会社。

    1977年に法制化されたアメリカの法人形態(事業形態)の中では新しい法人形態。

    法律上は、法人格がありながら、税務上はパートナーシップとして取り扱われる組織のため、株式会社の利点(無限個人責任の回避)とパートナーシップの利点(二重課税の対象外)を掛け合わせたものになっている。

    ◯パートナーシップ(Partnership)
    二人以上の個人または企業が、共同で運営する形態。
    パートナーシップの問題点は、誰かが無限の個人責任を負わなくてはならないという点。
    ◯C株式会社(C Corporation)
    上場している大企業はすべてC株式会社。
    連邦税法の中の「Subchapter C」により税金がかけられるため、C株式会社と呼ばれる。

LLC所有する不動産が、購入資金を支払うことができなくなった場合には、LLCの所有権を債権者へ引き渡すことで清算となる。つまり、LLCのパートナーの個人資産まで遡って差し押さえなどされるケースが少ない。

企業もしくは個人の課税を選択できる規則

チェック・ザ・ボックス規則
1996年に制定、1997年1月に施行の規則で、アメリカ連邦税について、会社(Corporation)以外の企業体で、

・企業体として課税
・各構成員・パートナーシップに課税

どちらにするか選択することができる規則。

各構成員・パートナーシップに課税することにより、利益が、法人・企業から各パートナー・個人へ移動する際に都度課税対象として扱わずに、帰属先のみで課税される「パススルー税制」を選択することが可能になる。つまり、二重課税を回避することが可能となる。

 

日本の税制では外国法人扱い

アメリカのLLCは、日本では外国法人として取り扱われるため、不動産の経費などの赤字をサラリーマン給与から差し引きすることができなくなる。

そのため、LLCを所有して不動産投資に取り組む場合には、日本での納税金額のメリットというよりは、キャピタルゲイン狙いがメインということになる。この点は事前に確認しておかなければならない。

LLCを活用する場合には、日本で不動産投資会社を設立して、その後、アメリカの100%子会社のLLCを設立する、もしくはC株式会社を設立して、その参加にLLCを物件ごとに作るというケースが一般的。

LLCが保有不動産を売却して、利益を得た時点で、アメリカでの法人税対象となる。

LLCが解散して、残った利益を日本の親会社に送金する歳は、アメリカでの源泉所得税は不要。また親会社が受け取る金額の95%は非課税対象となる。

C株式会社傘下のLLCを活用・選択すれば、C株式会社を親会社とする連結納税制度(80%以上の株式保有割合)が適用されて、アメリカ法人税の節税が可能となる。詳しい制度については、国際税務に詳しい税理士先生に確認が必要となる。

追伸

アメリカ・ネイプルズ(Naples)の物件画像や動画、シュミレーションを掲載したレポートが仕上がった。アメリカ・フロリダ不動産、そして現在注目しているネイプルズ(Naples)知る上でご活用頂きたい。
【ネープルズ(Naples)現地レポート】

photo credit: brunurb via photopin cc

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