マレーシアジョホールバル（JOHOR BAHRU）で不動産投資を行う上でどのように取り組み方をするか？
僕も実際に不動産の投資をしている国々・・・フィリピン、タイ、中国、カナダ、日本などの国で不動産投資を行うのと違いは何なのか？
当時、現役サラリーマン時代の僕が行った、ジョホールバルの不動産投資に対する投資戦略をシェアさせて戴く。
※僕が実際にジョホールバルで購入した不動産。
- 1軒目：875,000RM、契約日は2010年12月29日：銀行融資85%
- 2軒目：984,000RM、契約日2011年10月31日：銀行融資85%
- 3軒目：657,000RM、契約日は2011年11月2日：銀行融資70%
ジョホールバルのプレビルドのコンドミニアムへの投資
僕たちのような投資資金に限界のある個人投資家にとって、取り組みやすい投資として、プレビルドのコンドミニアムへの投資が挙げられる。
まだ完成していない、これから建設されるコンドミニアムへの投資である。
ジョホールバルでプレビルドのコンドミニアムへの投資を行う上で、僕が入念に確認したこと。それは・・・
- デベロッパーの財務力、健全度合い
- デベロッパーの既存完成物件と評価の高さ
立地や完成イメージも非常に重要だが、計画通りにコンドミニアムが出来上がらなければ意味が無い。
その上ではデベロッパーの過去の実績から来る信頼と評価、そして継続的に業務を遂行し続けることができる財務力が大切なのだ。
特に海外でのプレビルド物件への投資の場合、仮に途中でデベロッパーが倒産してしまったとしたら、投資した資金はまず戻って来ない。そういう意味での健全なデベロッパーである必要がある。
また、デベロッパーの既存の完成済みの物件が、地元でどのように評価を受けているのか？こちらも重要な指標となる。
完成後に、その物件の価格がどのように推移しているのか？人気度合いを事前に図るからだ。ローカルに人気のあるデベロッパーの物件であれば、後々の売却も容易でもある。
さらに、マレーシアジョホールバルでのプレビルド物件の特徴としては、僕たち個人投資家にとって、大変有利な特徴がある。
それは、銀行からの信頼が高いデベロッパーの建設予定の物件であれば、建設する前に、銀行が不動産融資をしてくれることだ。非居住者の外国人であっても、銀行融資をしてくれることだ。
物件の完成度に伴い、銀行がデベロッパーに対して銀行が支払いを行なってくれる。
すなわち、完成前のプレビルドの不動産物件だったとしても、資金不足で物件が建設されない。そういったリスクが一切無い。
僕たちが融資を受けた銀行からの資金で、デベロッパーが建築できるからだ。
ジョホールバルでは、デベロッパーが販売を開始してから、約3年程度で物件が完成する。
- 支払いはデベロッパーとの契約時に10%
- 約半年後に10%を支払う
銀行融資はデベロッパーとの契約時に行われ、実際の融資は、半年後の10%の後、数ヶ月単位で銀行からデベロッパーに支払われ、その段階からローンが開始となる。
物件の完成までは元本の返済は無く、ローンに対しての利息の返済のみが行われる。
物件が完成した段階で初めて、元本と利息を合わせて返済が始まるのだ。
けれども、このタイミングは個人投資家の僕たちにとっては理想的だ。購入した不動産物件から、家賃収入も入りだしてくることにもなるので、毎月入る家賃を銀行への返済にあてれば、毎月のローンの負担も少なくなる。
入ってくる家賃でローンを賄えることになる。
マレーシアのジョホールバルという、成長の見込める街だからこそ、完成までの間に物件価格が上昇して行くメリットも得られる。
物件によっては完成前に転売もかけることができるので、単純にキャピタルインだけを狙った不動産投資も可能になるのだ。
ジョホールバル不動産はキャピタルゲインか？インカムゲインか？
マレーシアジョホールバルの不動産投資を行う場合、非居住者の外国人でも最大80％前後の銀行融資を受けることが可能になる。
僕の場合はMM2Hビザのお陰で、1軒目85％、2軒目85％、3軒目70％だった。
つまり、銀行融資を活用してレバレッジを効かせた、資金繰り的にも有利な不動産投資を行うことが可能になるのだ。
イスカンダルプロジェクトの開発が進み、シンガポールに流れ込む大量のお金がジョホールバルの不動産価格の上昇を加速させることが予想される中、レバレッジを効かせた不動産投資を行えることは、より高いキャピタルゲインを狙える不動産投資になり得る。
さらに、ジョホールバルの不動産投資では、キャピタルゲインを狙いつつ、安定したインカムゲインを狙う不動産投資を行うことができる。
例えばコンドミニアムの場合賃貸に回した場合、大体7％から8％の賃貸利回りは確保できる計算が立てられる。そして場所とデベロッパーを間違えなければ新しい物件の空室率は非常に低い。
そして、銀行融資は約4%ちょっとのレベルです。このレベルであれば、できるだけ長い年数で銀行融資ローンを組むことで、入ってくる家賃収入のインカムゲインで、銀行のローンの返済もできることになる。
これから先、マレーシアジョホールバルでは人口増加も予測できる。住宅需要は旺盛で、もっと高く安定したインカムゲインも望めるかもしれ無い。
入ってくる家賃収入で銀行返済を行いながら、銀行返済が終了した段階で、自ら住む物件として使う。
もしくは、物件価格が上昇したタイミングで売却してしまう。
キャピタルゲイン狙い、インカムゲイン狙い共に、様々な選択ができることになる。
以上、まずは個人投資家としての僕たちの身の丈にあった投資手法。
ジョホールバルのプレビルドのコンドミニアムをベースでの考察である。
