高架鉄道駅直結、マニラ中心部のアヤラまでは、電車で10分という立地で、タワー1からタワー3まである50階建のコンドミニアム。
この辺りのコンドミニアムの相場は、1平方メートル＝10万PHPです。
27平方メートルのユニット価格例を見ると、
契約価格 ：2,7393,495PHP（約650万円）
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内訳：
ユニット価格：2,623,000PHP
経費各種 ：170,495PHP
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即金（2割） ：533,699PHP
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残額 ：2,234,796PHP
フィリピン国内のローンを利用した場合
- 5年：年利7.5％ 月の返済額44,781PHP（約10万円）
10年：年利9％ 月の返済額28,309PHP（約6万8千円）
15年：年利9.5％ 月の返済額23,336PHP（約5万6千円）
20年：年利9.75％ 月の返済額21,197PHP（約5万1千円）
日本の場合は、住宅ローンが、20年で年利約2％（日本住宅ローンHPを参照）
フィリピン資本の銀行の日本支店で、日本円でローンを組むことができたり、日本の銀行でフィリピン不動産購入を目的として、ローンが組める例があるので、納税証明書など必要書類を提出することができる場合は、日本円で、ローンを組むのがよさそうです。
所有にかかるコスト
27平米ユニットを保有していると組合管理費（association due）として、月：2,600PHP（電気代、水道代は別途）さらに、固定資産税や火災保険料などもかかってきます。現在の家賃相場が、月：16,000PHPで、組合管理費は、オーナー負担の場合が多いので、20年ローンを組んでいても、毎月持ち出しが必要となる厳しい家賃設定になっています。
ユニットの希少価値
1フロアに37ユニットの内訳は、
20平米：11ユニット
23平米：12ユニット
27平米：11ユニット
32平米：3ユニット
（23平米と27平米の違いは、バルコニーの有無のみ。）
デベロッパーの多くは、低価格で多くのユニットを売りだして資金を集め、開発するのが狙いで、平米数の少ないユニットを多数供給しているため、今後は、平米数の多いユニットの希少価値が高まることが予想されています。値上がり後の転売を期待して、平米数の少ない、低価格ユニットの購入を検討している場合、
売却時には、
・キャピタルゲイン課税：売買価格の6％
・仲介手数料 ：売買価格の3から5％
他に印紙税、不動産移転税、不動産登記税など様々費用がかかることを計算して、どの程度値上がりすれば、マイナスを出さずに済むのか。シュミレーションをしておく必要があります。
短期滞在で人気
現地の人から借りる家・部屋で有名な「Airbnb」でも先ほどのコンドミニアムのユニットが出ており、
23平米で、
1泊 ：1,546PHP
1週間：10,825PHP
1ヶ月：36,082PHP
という価格設定になっています。
月単位での賃貸希望者へ柔軟に対応すべく、顧客サポート、清掃、担当者配置などができれば、月の支払いをカバーすることも可能でしょうが、安定的に貸し出すのは、ハードルが高そうです。投資家としての側面からAirbnbの活用方法としては、購入検討物件が、賃貸されている場合、滞在し、細部をチェックしてみる方法があります。
短時間の視察では、わからない部分
・清掃員の巡回頻度や人数
・セキュリティーチェックの厳しさ
・共有スペースの利用者層
・インターネットの接続環境
などを把握することができます。海外に居住しながら、賃貸付け・管理するのはハードルが高いので、投資用に物件を購入する際は、管理委託先・売却などのターゲットを事前に決めておく必要があります。
photo credit: Roberto Verzo via photopin cc
