捻出できる原資が限られている現役サラリーマンにとって、海外投資を行うに上で一度の挑戦が失敗してしまうと、致命傷を受けることにも成り兼ねない。
勝てるか負けるか分からない戦いに挑むのは勇気ではなく、無謀という。現役サラリーマンだからこそ、極力必ず勝てる不動産投資にしか臨まないように心がけたい。
海外不動産投資において、これから挙げる条件が満たされていれば満たされている案件な程、着実に勝てる案件と判断することができる。
海外の不動産投資を実際に始めようとすると分かるが、海千山千・・・本当に沢山あり過ぎて分からなくなってしまう。
そこで、僕が個人的に判断基準として使っている、海外不動産投資必勝のための兵法を、情報共有させて頂く。これは2010年度からの20年間に推し進めるべき戦略・戦術でもある。
僕が個人的に判断基準として使っている、孔明流「海外不動産投資の兵法」を、「生涯収入5億円倶楽部」メンバーのあなたにシェアさせて頂く。
投資に絶対！は無いが、これから新たに海外の不動産を活用して、投資と資産運用の活動をされる場合は、必ず確認しておいて頂きたい。
海外不動産投資の兵法、それは勝てる場所でしか戦わないこと
海外の不動産投資で勝つ方法は、勝てる場所でしか戦わないことだ。勝てる場所の選定さえ、間違えなければいいのである。
この視点から見た時に、今日本国内では既に、勝てる場所を探すこと自体が困難。
まさに、宝くじの当選確率に似た勝負だったりする。（マシなのは沖縄の軍用地投資位じゃないだろうか？）
だから今、日本地図の代わりに世界地図を広げ、僕たちは外に向けて、一歩足を踏み出さないとならない。
海外不動産投資の兵法：家賃収入-インカムゲイン
不動産投資における最大の魅力。それは、毎月の家賃収入によるインカムゲインである。投資した不動産に、誰かが入居してくれれば、家賃という毎月安定した収入が得られるようになる。
例えば、他の金融商品系の中では毎月分配金を受け取れる商品は非常に少ない。
配当がある、株式投資に関しては年に1、2度。業績不振の場合は、配当さえも行われない。けれども、不動産投資では毎月安定した家賃収入が得られてしまうのだ。
ここでのポイントはネット利回りがいくらかということ。
※ネット利回り＝((家賃×12ヶ月）－総経費))÷購入代金
ここで、プラスの数字が出ていれば、入居者が確保できていることが前提で、家賃収入によるインカムゲインが得られるのだ。・・・だから、日本から外へ一歩足を踏み出して、
- 人口の増加
- 継続した物価上昇インフレ
- 急スピードで整備され続けるインフラ
この現象が起こる前、もしくは起こっている最中の国・場所に、適切な不動産を購入できれば、国の成長と共に、家賃の水準も上昇して行く。さらには、人口自体が増えて入居者も確保しやすくなる。
これによって、安定した高い利回りの毎月の家賃収入・・・インカムゲインを得続けることができる体制が整うわけだ。
しかも、物価の水準が上がるにつれ、利回りのベースもアップし続けることになるわけで。
利回り数十パーセント・・・という現実離れしてそうな数字でさえ、夢では無くなる。かつての高度成長期時代の日本がそうだったように・・・。
海外不動産投資の兵法：売却益－キャピタルゲイン
購入した物件の勝ちが上昇し、売却に成功することで得られるのが売却益だ。
※売却益＝(売却価格－諸経費）－(購入価格－諸経費)
- 人口の増加
- 継続した物価上昇インフレ
- 急スピードで整備され続けるインフラ
お金を手にした人間が、最優先でお金を使うのが衣・食・住。
この住に直接関わるが不動産。
国の成長と共に不動産物件の価格も上昇し続けるため、将来的に大きな売却益・・・キャピタルゲインを得ることができてしまうのだ。
かつての高度成長期時代の日本がそうだったように・・・。
海外不動産投資の兵法：ノンリコースローン
バブル崩壊後、日本では多くの悲劇を生んだ。
物件を売却したとしても、差額のローン返済が残った場合、本人や連帯保証人が、責任を持って支払い続けなければならないのだが。これによって多くの人達が尊い命を落とした。
そこまでいかなくとも、リコースローンである事が、一つの失敗が、投資の世界における致命傷につながってしまう。これは、日本の中での不動産投資においては、ある意味当たり前のことだった。
ところが、国が変われば法律やルールが変わる。
国によってはこの呪縛から解き放たれることが可能なのだ。シンプルに、ノンリコースローンの、国で投資すればいいという選択肢も生まれるのだ。
ノンリコースローンの何がいいのか？
例えば、万が一所有している不動産物件が、大きく値下がりしてしまったとして。金融機関へのローン返済の金額を家賃収入が下回ってしまう物件を手放すとする。
この場合、ノンリコースローンのルール内においては、物件自体を放棄するだけで、そのローンの残債を支払う義務は一切無い。
リスクが限定されているということ・・・ローンの呪縛から開放されるのだ。
いざとなれば売却してしまえば、ローン残債は、その物件を引き継いだ人が、払ってくれる。
・・・全然違う。いざとなってしまったら、不採算の不動産物件だけパっと手放してしまう。そんな、日本では絶対に許されない類のことが、ノンリコースローンのルール下では許されてしまうのだ。
自己リスクで行わなければならない投資。
一つの失敗が「致命傷」にならない仕組みは、僕たち個人投資家にとって、メリットは大きいはずだ。
海外不動産投資の兵法：為替差益
もしも、日本円が外貨対比で高い「円高」の時に、外貨に両替。そして外貨で海外不動産を購入。
家賃収入による毎月のインカムゲインを獲得しながらも、将来的に大きく値上がりした不動産を売却。
売却して得た外貨を、外貨が日本円対比で値上がりした時に、日本円に両替したとする。すると・・・。
不動産投資からの、インカムゲイン&キャピタルゲインだけでなく為替差益でも儲かることになる。すなわちトリプルゲインという形で儲かるのだ。
これからもしも、日本円対比で通貨が安い国の不動産物件を現地通貨で購入して、将来的にその通貨が、国の成長と共に値上がりを続け、日本円対比で今の2倍になってしまったとすると・・・何とインカムゲイン&キャピタルゲイン共に、日本円対比で2倍ゲットできてしまうことになる。
かつての日本を思い出してみてもらいたい。
1971年日本円は対米ドル(USD)でたったの360円（安い）だった。これが高度成長期の20年の時を経て1995年には対米ドル＝79.75円（高い）を記録するに至った。
実に、24年間で約4倍になったことになる。
例えば、1971年に外国の方が米ドルを日本円に両替。日本国内1,000万円のマンションを購入して、1995年まで持ち続け売却。仮に、そのマンションが、4,000万円で売却できたとする。（※分かりやすくするため家賃収入は完全無視。）さらには、その4,000万円を、1995年の時点で再度USDに両替。すると・・・。
1971に投資した約27,777.78米ドルが、1995年には約18.1倍の501,567.40米ドルへと大化けしてしまったことになる。実に18.1倍・・・。
このように、インカムゲインや、キャピタルゲインだけでなく、為替差益による、大化けが狙えるのも、海外不動産投資における、隠れた醍醐味だったりする。
そして現在、過去の歴史を見ても高いレベルの、日本円の高さ。円高。これはひょっとすると、僕たち日本人にとってみれば、大きなチャンスになるのではないだろうか?
（※為替の今後の動向については、予測は多数あっても本当にその通りになるか、誰もわからない。この予測はあくまでも予測として、最終的な判断はあくまでも自己リスクの範囲にてお願いしたい。）
海外不動産投資の兵法を使いこなすと謳歌できる4大メリット
海外不動産投資にて期待できる4つの大メリット。
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
- ノンリコースローン
- 為替差益
後は単純に、この4つが期待できる、国、場所、物件を選定すればいいだけ。その場所で選択と決定をすればいいだけなのだ。
日本地図をたたみ、代わりに世界地図を広げてみる。視野を広げてみるだけで、行動範囲を広げてみるだけで、この4つのメリットを、獲得・エンジョイできる可能性が広がってしまうのだ。
上がらないかもしれない、給料数千円上げるために、残業・休日出勤をしてまで、一生懸命仕事をすることと。
勇気を振り絞って残りの有給休暇を取得して海外に赴き海外不動産投資で4つのメリットを獲得すること。
このどちらが、今の僕たちにとって難しいことなのか、もはや、改めて言うまでも無いと思う。
今こそ、選択と決断をする時なのだ。
追伸
「海外不動産投資なんて危なそう～。怖い！」
「孔明さんはよく海外不動産投資なんて、やろうと思いますね。リスクは高くないんですか？」
ご意見を頂戴してしまったりもしてしまうが、僕からしてみれば、
- 人口減少が進み
- デフレが進み
- インフラは十分整備済みの
日本で、35年ローンを組んで、不動産物件を購入しようとしている方々の方が、逆に、危なくて、怖くて、リスクの高いことをしてるようにしか、見えないのですが・・・。
僕のこの見解は、間違っているのだろうか？
教えて欲しい・・・。国土交通省から正式リリースされている、こちらの資料を元に。。。
(※PDFファイル・サイズ7.96MB）
